렌더는 또한 신용보고서에 나오는 과거의 주소를 통해서 숨겨진 부채가 있는지를 파악하기도 하고 과거 직업과 직장에 대한 정보를 통해서 손님의 직업의 안정성과 지속성을 판단하기도 한다. 또한 생년월일이 다른 기록이 있으면 출생증명서나 운전면허증등을 통해서 확인절차를 거치고, 소셜번호가 다른 기록이 있으면 당연히 소셜카드를 통해서 확인절차를 거친다. 신용 보고서를 보면 제일 먼저 ‘나쁜 기록’(derogatory items)들의 리스트가 나온다. 파산, 차압, 법원판결, 컬렉션을 비롯해서 각종 페이먼트에 대한 늦은 기록들이 상세하게 나열되어 있다. 물론 신용점수는 이러한 나쁜 기록들을 반영한 결과물이지만 렌더는 점수는 점수대로 보고 이들 나쁜 기록에 대한 심사는 개별적으로 기준에 따라 하나씩 검토한다.

이러한 나쁜 기록들에 대해서 렌더는 왜 그런 일이 발생했는지에 대한 설명을 편지로 요구하기도 한다. 따라서 이들 기록에 대한 점검과 관리를 미리 해두는 것이 좋다. 이름이 비슷한 남의 것이 내 리포트에 올라와 있는 경우나 크레딧터가 잘못된 내용을 신용회사에 제공한 경우 등이 대표적으로 흔한 예이다.

이런 경우는 정정하는 것이 어려운 일은 아니지만 시간이 들기 때문에 융자진행에 방해를 줄 수가 있다. 만약 정정이 어려울 경우에는 융자를 못 받거나 높은 이자율을 받는 억울한 경우가 생길 수 있으므로 집을 구입하거나 재융자를 할 예정이면 시간을 두고 미리 크레딧 점검을 하는 것이 좋다. 신용점수는 신용기록을 제공하는 3개 회사, 즉 Equifax, Experian, Transunion의 점수를 모두 보는데 이중 가운데 점수를 채택해서 사용한다. 부부의 경우, 각자의 중간 점수 가운데 낮은 것을 기준으로 적용한다. 예를 들어 아내가 730, 740, 750과 남편이 690, 700, 710일 경우 이 파일의 신용점수은 700이 된다. 이처럼 렌더는 항상 낮은 사람의 신용점수를 적용하므로 두 사람 모두의 신용점수를 높게 유지해야 한다.

만약 수입에 영향을 주지 않는다면 높은 점수의 한 사람만이 융자를 신청하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 일부 렌더나 융자프로그램에서는 중간 점수 대신에 수입이 많은 사람의 신용점수를 채택하기도 한다. 신용점수는 융자승인과 이자율 등 각종 심사기준의 적용에 있어서 결정적인 영향을 주므로 잘 관리하여야 한다. 어떤 일이 있어도 페이먼트를 제때하고, 한도대비 빚의 규모를 줄이고, 오래된 카드를 되도록 유지하고, 단기간에 리포트를 너무 많이 띄어 보지 않는 것이 신용점수를 높게 유지하는 요령들이다.

문의: (213)393-6334, (714)759-2597

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>

미국부동산 융자에 관한 지식

▶ 기존 주택 매물 부족

▶ 각종 금융 인센티브
▶ ‘공과금·수리비’ 낮아

많은 첫 주택 구매자들은 신축 주택보다는 기존 주택을 사는 편이 더 유리하다고 생각한다. 신규 분양 주택 가격이 기존 주택보다 약 10~15% 높은 경우가 많아서다. 그러나 신축 주택이 장기적으로는 첫 구매자들에게 오히려 더 좋은 선택이 될 수 있다.

초기 구매 가격은 높더라도 주택 유지 및 보수 비용 측면에서는 경쟁력이 있기 때문이다. 주택 매물 부족 현상이 여전히 해결되지 않는 가운데 첫 주택 구매 시 신축 주택도 기존 주택 구매 옵션과 비교할 필요가 있다.

■ 기존 주택 매물 부족

극심한 매물 부족 현상은 다소 해소됐지만, 현재 매물 공급량은 수요를 충족하기에는 여전히 턱없이 부족한 수준이다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면, 지난 3월 시장에 나온 기존 주택 매물은 전년 대비 약 3.6% 감소했다. 매물 부족이 계속되면서 3월 주택 중간 가격은 사상 최고치를 경신했다.

집값 상승으로 인해 주택 보유자들은 지난 6년 동안 주택 자산 가치가 평균 12만8,100달러나 상승하는 효과를 누렸다. 집값이 고공행진을 거듭하고 있음에도 불구하고 주택 보유자 중 상당수는 집을 내놓기 꺼리는 상황이다.

모기지 이자율이 여전히 높아 새 주택을 구입하며 더 많은 이자를 내야 하기 때문이다. 따라서 기존 주택 매물이 나오기만을 기다리다 가는 주택 가격 상승에 따른 자산 증식 대열에 합류하지 못할 수 있다.

■ 다양한 금융 인센티브…금리 인하·클로징 비용 지원 등

비슷한 크기나 지역 조건을 갖췄더라도 신축 주택이 기존 주택에 비해 조금 비싸게 분양되는 것은 사실이다. 그러나 신축 주택의 경우 건설업체들이 제공하는 각종 인센티브를 감안할 경우 비용 부담을 줄여 기존 주택과의 가격 차이를 다소 상쇄하는 효과가 있다.

대표적인 인센티브로는 모기지 이자율 ‘바이다운’(Buy Down)과 같은 금융 지원 프로그램이 있다. 이자율 바이다운은 초기 몇 년 동안만 낮은 이자율을 적용받고, 이후에는 원래 계약 이자율로 돌아가는 일시적인 바이다운과 ‘할인 포인트’를 지불하여 대출 기간 내내 이자율을 낮춰주는 바이다운 등이 있다.

첫 주택 구매자들은 주택 구매 초기 비용인 클로징 비용 마련에도 큰 부담을 느낀다. 그러나 많은 건설업체들이 자체 모기지 계열사나 제휴 금융사를 통해 대출 프로그램을 운영하고 있기 때문에 첫 주택 구매자가 구매 계약을 마무리하는 데 필요한 초기 현금 부담을 줄여주는 경우도 많다.

일부 건설업체들은 가격 부담 때문에 주택 시장에서 밀려난 첫 구매자들을 대상으로 시중보다 더 낮은 모기지 이자율을 제공하기도 한다.

■ 공과금 절감…최신 에너지 기준으로 냉난방비↓

주택 구매와 보유로 발생하는 각종 유틸리티 비용을 무시할 수 없다. 신축 주택은 최신 건축법과 에너지 효율 규정을 적용 받아 지어지기 때문에 지은 지 오래 된 기존 주택보다 에너지 비용을 절감할 수 있다. 에너지 비용을 장기적으로 절약할 수 있다면 높은 초기 구매 비용을 상당 부분 상쇄해 준다.

특히 신축 주택 중에서도 주택의 에너지 효율성을 객관적으로 입증할 수 있는 ‘주택 에너지 등급’(Home Energy Rating Score·HERS) 자료를 투명하게 공개하는 건설업체를 선택하면 에너지 비용 절감 효과를 보장받을 수 있다.

부동산 전문가들에 따르면 에너지 효율이 높은 신축 주택을 구매하면 거주 지역과 생활 방식에 따라 매년 수백 달러에서 많게는 수천 달러에 이르는 비용 절감이 가능하다고 조언한다.

■ 수리비 부담 낮아…각종 워런티 혜택도

신축 주택은 기존 주택에 비해 유지 및 보수 비용이 상대적으로 낮다. 주택 설비와 자재 등이 새것인 만큼 장기간 큰 수리비가 발생할 가능성이 낮기 때문이다. 이 밖에도 신축 주택에서 문제가 발생하더라도 건설업체 자체 보증인 빌더 워런티가 적용되는 경우가 많고, 상당수 건설업체들은 별도의 홈 워런티까지 추가 제공하고 있다.

이 같은 보증 프로그램이 주택 보유 경험이 없는 첫 주택 구매자들에게 예상치 못한 수리비 지출 부담을 줄여준다. 건설업체 보증은 항목별로 기간이 다른데, 보통 가전이나 배관, 전기 시스템은 2년, 구조적 결함은 최대 10년까지 보장하는 경우가 일반적이다.

■ 입주 전 인테리어 선택

신축 주택의 또 다른 장점으로 맞춤형 업그레이드가 꼽힌다. 개인 취향과 맞춤 소비에 익숙한 밀레니얼 세대 첫 주택 구매자들이 이 같은 맞춤형 업그레이드에 높은 관심을 보이는 편이다. 최근 분양되는 신축 주택은 스마트홈 시스템과 같은 첨단 기술 옵션부터 인테리어 마감재 선택까지, 젊은 층 첫 구매자들에게 다양한 옵션을 제공하고 있다.

구매자의 취향에 맞춰 집을 설계하고 선택할 수 있는 점도 신축 주택의 장점이다. 기존 주택을 구매한 뒤 리모델링하는 것보다 신축 단계에서 원하는 사양을 반영하는 편이 비용과 수고 측면에서 훨씬 더 유리할 수 있다.

부동산 전문가들은 “건설업체들은 대개 협력업체와 자재 공급업체들로부터 유리한 가격을 확보한다”라며 “건축 과정에서 업그레이드를 진행하는 것이 기존 주택을 구매한 뒤 일반 시공업체를 따로 고용해 개조하는 것보다 훨씬 경제적이고 편리하다”라고 설명한다.

-미주한국일보-

미국부동산 정보 엘에이 오씨 부동산

▶ 크레딧 점수별 대출 상품 다양
▶ 낮은 금리 자격 요건 파악해야

-미주한국일보-

모기지 대출 신청 시 자신한테 적용되는 금리를 파악하는 것보다 유리한 금리를 적용 받기 위한 자격 요건을 확인하는 것이 우선이다. [준 최 객원기자]

재향군인청’(VA)가 보증하는 VA 융자나 ‘연방 농무부’(USDA) 보증 대출처럼 다운페이먼트가 전혀 필요 없는 주택 대출 상품도 널리 활용되고 있다. 하지만 주택 구매를 계획 중인 응답자의 약 31%는 모기지 대출을 신청하려면 반드시 다운페이먼트가 필요한 것으로 믿고 있었다. 다운페이먼트 비율이 낮거나 제로 다운페이먼트 대출의 경우 높은 금리가 적용되거나 ‘모기지 보험’(PMI) 의무 가입에 따른 추가 비용이 발생할 수 있다.

■ 크레딧 점수 오해도 만연

자신의 크레딧 점수가 낮다고 판단해 내 집 마련이 힘들 것으로 생각하는 경우도 상당수였다. 신용평가기관 익스피리언에 따르면 크레딧 점수 중 한 형태인 FICO 평균 점수는 2023년 715점에서 최근 713점으로 소폭 하락했다. 그럼에도 불구하고 많은 잠재 바이어들은 모기지 대출을 신청하거나 낮은 금리를 적용 받기 위해서 800점대의 ‘완벽’한 크레딧 점수가 필요하다고 믿는 것으로 나타났다.

베테런스 유나이티드 홈 론의 조사에 따르면 응답자의 약 34%는 모기지 대출 자격을 얻기 위해 최소 700점 이상의 크레딧 점수가 필요하다고 생각했으며, 약 57%는 적어도 650점 이상이 요구된다고 믿고 있었다.

그러나 실제로는 다양한 모기지 대출 프로그램이 약 620점 수준, 또는 경우에 따라 그 이하의 점수로도 대출 자격을 허용하는 경우가 있다.

최저 금리를 적용 받기 위해 반드시 높은 크레딧 점수가 필요한 것도 아니다. 일반적으로 정부가 보증하는 모기지 대출의 경우 최고 수준의 크레딧 점수가 아니더라도 비교적 낮은 금리를 제공하는 경우가 많다.

재향군인청의 VA 대출은 통상 620점 수준의 크레딧 점수로도 대출 승인을 받을 수 있으며 연방주택청의 FHA 대출은 580점 수준까지도 대출을 허용한다.

 대부분 금리 결정 방식 몰라

모기지 대출 금리가 결정되는 방식을 잘 이해하지 못하는 경우도 적지 않았다. 이번 조사에서 응답자의 약 61%는 정부가 금리를 정한다고 오해하고 있었고, 약 66%는 ‘연방준비제도(Fed)가 모기지 금리를 직접 결정한다고 생각했다. 그러나 Fed는 단기 금리 결정을 통해 전반적인 모기지 대출 시장에 영향을 미치기는 하지만, 시중 모기지 금리는 대출자 재정 상태, 대출 유형, 시장 상황 등에 따라 각 대출 기관이 별도로 결정한다.

이 밖에도 응답자의 약 63%는 현재 모기지 금리가 사상 최고 수준이라고 믿고 있는 것으로도 나타났다. 최근 몇 년간 유지되고 있는 6~7% 대의 모기지 금리는 코로나 팬데믹 시기의 2~4% 초저금리와 비교하면 두 배 수준이다. 하지만, 국영 모기지 보증기관 프레디맥의 통계에 따르면 1970년대 후반부터 1990년대 초반까지 모기지 금리가 지금보다 훨씬 높았다. 특히 1981년 10월에는 금리가 18.6%까지 치솟은 바 있다.

베테런스 유나이티드 홈 론 보고서는 이 같은 오해들이 잠재 바이어들의 주택 시장 진입을 가로 막는 요인이라고 지적했다. 최근 주택 가격이 상승세를 멈추고 주택 매물이 늘어나는 등 주택 시장이 ‘바이어스 마켓’으로 전환되는 과정에서 모기지 대출에 대한 잘못된 이해가 주택 거래를 저해할 수 있을 것으로도 지적됐다. 온라인부동산플랫폼 리얼터닷컴에 따르면 지난 4월 전국 중간 리스팅 가격은 42만5,000달러로 전년 대비 약 1.4% 하락했으며, 평방피트당 중위 가격도 6개월 연속 하락해 전년 대비 약 2.4% 떨어졌다.

■ 낮은 금리 자격 요건 파악해야

부동산 전문가들에 따르면 모기지 대출 조건과 관련, 바이어들이 선택권을 갖고 있지만 이를 잘 모르는 경우가 많다. 일반적으로 금리, 수수료, 다운페이먼트 구조 등의 대출 조건이 이미 정해진 것이라고 생각하지만 그렇지 않다는 설명이다. 따라서 모기지 대출을 신청하기 전에 여러 대출 기관에서 견적을 받아 각 기관이 제시하는 대출 조건을 비교하는 것이 중요하다.

동일한 자격을 지닌 대출자를 상대로 대출 기관마다 전혀 다른 대출 조건을 제시되는 경우가 많은데, 이는 대출 기관별로 대출 구조 방식이 다르기 때문이다. 대출 기관간 차이는 금리 외에도 대출 수수료, 포인트, 클로징 비용, 모기지 보험, 다운페이먼트 비율 등에서 발생할 수 있다. 따라서 자신한테 적용되는 금리를 파악하는 것보다 유리한 금리를 적용 받기 위한 자격 요건을 확인하는 것이 더 중요하다.

일부 부동산 전문가들은 낮은 금리를 받겠다는 생각에 무조건 높은 다운페이먼트 비율을 고집할 필요가 없다고 조언한다. 다운페이먼트 비율이 3~10%인 대출자도 20%에 적용되는 금리와 큰 차이가 없거나 오히려 더 유리한 경우도 많다. 최근 크레딧 점수가 높은 대출자의 경우 모기지 보험료가 과거보다 낮아졌기 때문에, 낮은 다운페이먼트 비율로 인한 제약이 많이 사라졌다.

<준 최 객원 기자> -미주한국일보-

미국부동산 정보 

▶ LA 등 남가주 다세대 매물↑

▶일반 주택보다 65% 높은 가격
▶수익형 부동산으로 ‘투자 봇물’
▶선택이 아닌 필수 요소 ‘인기’

캘리포니아 주택 시장에서 ‘별채’(ADU·부속 주거 단위)가 더 이상 사치가 아닌 필수 요소로 자리 잡고 있다. 치솟는 집값과 보육비 부담 속에 여러 세대가 한 지붕 아래 사는 ‘다세대 거주’가 빠르게 확산되면서, 이른바 ‘할머니 방’ ‘시부모 방’이 주택 선택의 핵심 기준으로 떠오르는 모습이다.

5일 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면 미국 전역에서 3세대 이상이 함께 거주하는 가구는 약 400만가구로 전체의 4.5%를 차지한다. 2019년 대비 증가한 수치다. 특히 캘리포니아는 이 흐름의 중심이다. 하와이 호놀룰루(12%)를 제외하면 리버사이드(10.9%), 스톡턴(10.1%), 베이커스필드(8.8%) 등 상위권 대부분이 캘리포니아 도시로 채워졌다.

시장에서는 이미 변화가 체감된다. 2025년 기준 ‘할머니집’, ‘ADU’, ‘별채’ 등을 포함한 다세대 주택 매물은 전체의 6%를 넘어섰다. 이들 주택은 일반 주택보다 평균 65% 높은 가격이 붙지만, 온라인 조회수는 13% 더 많고 판매 속도도 빠르다. 수요가 가격을 압도하는 구조다.

특히 캘리포니아 주요 도시에서는 ADU가 사실상 표준 옵션으로 자리 잡았다. LA의 경우 다세대 주택 매물 비중이 24%에 육박하며, 샌디에고(22.7%), 샌호제(18%), 샌프란시스코(17.4%)도 높은 비중을 보이고 있다.

이 같은 현상은 단순한 ‘생활 방식 변화’가 아니라, 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 아시아계·히스패닉계 커뮤니티에 뿌리 깊은 가족 중심 문화, 감당하기 어려운 주택 가격, 그리고 ADU 규제 완화 정책이 맞물리며 시장을 밀어 올리고 있다. 실제로 로스앤젤레스에서는 일반 주택과 다세대 주택 간 가격 차이가 1.6%에 불과할 정도로 격차가 좁다.

고소득층의 접근 방식은 더 전략적이다. 실리콘밸리에서는 ADU가 ‘수익형 자산’으로 활용된다. 별채를 임대해 주택담보대출 부담을 상쇄하거나, 부모 세대를 위한 독립 공간으로 활용하는 ‘단계적 거주 모델’이 확산되고 있다. 여러 가족이 자금을 모아 사라토가, 쿠퍼티노 등 최고급 학군 지역에 공동 투자하는 사례도 늘고 있다.

개별적으로는 접근하기 어려운 지역이지만, 다세대 구조를 통해 자산 진입 장벽을 낮추는 전략이다. 팔로알토와 우드사이드 같은 최고급 시장에서는 이러한 별채 유무가 주택 판매의 성패를 가르는 핵심 요소가 됐다. 가족 단위로 수개월씩 머무는 해외 투자자나 IT 기업 임원들에게 ADU가 딸린 주택은 압도적인 유동성과 매력적인 선택지를 제공하기 때문이다.

최근 공급되는 ADU는 과거의 ‘차고 개조형’과는 차원이 다르다. 스마트홈 시스템과 독립 냉난방을 갖춘 ‘집 안의 집’ 형태로 진화하며, 고급 주택의 핵심 가치로 자리 잡고 있다. 반면 미 중서부와 남부 지역은 상황이 다르다. 디트로이트, 클리블랜드 등은 다세대 주택 비율이 2~3% 수준에 불과하지만, 희소성으로 인해 가격이 최대 120%까지 프리미엄이 붙는다. 공급 부족이 가격을 끌어올리는 전형적인 구조다.

결국 ADU는 선택이 아니라 생존 전략으로 바뀌고 있다. 주거비 부담을 나누고, 자산을 늘리며, 가족 구조 변화까지 흡수하는 ‘복합 해법’으로 진화한 것이다. 한 부동산 전문가는 “캘리포니아에서 ADU는 더 이상 옵션이 아니라 집값을 결정짓는 핵심 요소”라며 “앞으로 주택 시장은 ‘얼마나 큰 집인가’가 아니라 ‘몇 세대가 살 수 있는 구조인가’로 평가 기준이 바뀔 것”이라고 말했다.

-Koreatimes.com-

미국부동산 정보

미국에서 주택을 찾는 방법은 매매인지 임대인지, 실거주인지 투자 목적인지에 따라 달라집니다. 최근에는 온라인 플랫폼이 매우 발달해 있어, 한국에서도 매물 상태, 지역 분위기, 학군, 가격 흐름 등을 상당 부분 미리 확인할 수 있습니다. 그러나 실제로 좋은 집을 찾고 안전하게 계약까지 가기 위해서는 단순한 온라인 검색만으로는 부족할 수 있습니다. 결국 온라인 정보와 현지 전문가의 도움을 함께 활용하는 것이 가장 중요합니다.

1. 온라인 플랫폼으로 시장을 먼저 파악하기

미국에서 집을 찾을 때 가장 먼저 할 일은 대표적인 부동산 플랫폼을 통해 지역과 가격대를 넓게 살펴보는 것입니다. 요즘은 한국에서도 사진, 지도, 예상 시세, 주변 정보, 가상 투어까지 비교할 수 있어 초기 조사에 매우 유용합니다.

가장 대표적인 사이트는 Zillow입니다. Zillow는 미국에서 가장 널리 알려진 부동산 검색 플랫폼 중 하나로, 매매와 임대 매물을 폭넓게 보여주며 자체 시세 추정치인 Zestimate를 제공해 대략적인 시세를 파악하는 데 도움이 됩니다.

Redfin은 매물 업데이트가 빠른 편이라 새로 나온 집을 빨리 확인하고 싶은 분들에게 유리합니다. 일부 지역에서는 자체 에이전트 서비스도 제공하고 있어 투어와 거래 지원까지 연계가 가능합니다.

Realtor.com은 미국에서 신뢰도 높은 대표 플랫폼으로, 매매와 임대는 물론 다양한 시장 정보를 함께 확인할 수 있어 보다 공식적이고 폭넓은 자료를 원하는 분들에게 적합합니다.

임대 주택을 찾을 때는 Apartments.com이 특히 유용합니다. 아파트, 콘도, 타운하우스, 단독주택 렌트까지 폭넓게 다루며, 일부 지역에서는 3D 투어나 가상 투어 기능도 잘 갖추고 있어 유학생이나 단기 체류 예정자에게 도움이 됩니다.

HotPads는 지도 기반 검색이 강점입니다. 특히 도시 지역에서 아파트나 하우스 렌트를 찾을 때 편리하며, 원하는 지역을 좁혀서 보기 좋습니다.

여기에 Trulia도 함께 활용하면 좋습니다. Trulia는 매매와 임대 모두 검색할 수 있고, 동네 정보와 학교 정보까지 함께 살펴볼 수 있어 단순히 집만이 아니라 “어떤 지역에서 살게 될지”까지 비교하는 데 도움이 됩니다.

2. 한인 커뮤니티와 한인 부동산 정보 활용하기

한인들에게는 현지 한인 커뮤니티나 한인 매체도 좋은 참고자료가 됩니다. 특히 LA와 OC처럼 한인 밀집 지역에서는 영어 사이트만으로는 알기 어려운 생활권 정보, 한인 상권 분위기, 주변 교회나 학원, 실제 생활 편의성 등이 중요할 때가 많습니다.

이럴 때 Rtree.com , Newstarrealty.com 같은 한인 부동산 웹사이트나 라디오코리아 부동산 섹션은 보조 자료로 활용할 수 있습니다. 다만 이런 정보는 어디까지나 참고용으로 보고, 실제 거래 전에는 공적 자료와 현지 전문가를 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다.

3. 미국의 주요 주거 형태 이해하기

미국에서 집을 찾을 때는 주택 형태에 대한 이해도 필요합니다. 같은 가격대라도 어떤 형태의 집이냐에 따라 생활 방식과 관리 부담이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

Single-Family Home은 마당이 있는 단독주택입니다. 독립성과 사생활 보호 면에서는 장점이 크지만, 유지관리 책임도 직접 져야 하는 경우가 많습니다.

Condo는 한국의 아파트와 비슷한 개념입니다. 개별 소유 형태이면서 수영장, 헬스장 등 공용시설과 관리 체계를 함께 이용하는 경우가 많습니다.

Townhouse는 이웃과 벽을 공유하는 연립형 주택으로, 단독주택과 콘도의 중간적인 성격을 가집니다.

Apartment는 일반적으로 전문 관리회사가 건물 전체를 소유하고 유닛을 임대하는 구조입니다. 유학생이나 단기 체류자, 처음 미국에 정착하는 사람들에게 많이 활용됩니다.

4. 집을 볼 때 꼭 확인해야 할 사항

미국에서 집을 찾을 때는 단순히 집값만 보면 안 됩니다. 특히 자녀 교육을 함께 고려하는 경우라면 학군은 매우 중요한 요소입니다. 학군은 생활 만족도뿐 아니라 향후 집값과 매각성에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.GreatSchools는 미국 내 공·사립학교의 평점, 리뷰, 시험 성적 관련 정보를 비교할 수 있도록 제공하고 있어, 지역 선택의 참고자료로 많이 활용됩니다

또한 재산세(Property Tax), 관리비(HOA Fee), 보험료, 유지보수비 같은 보유 비용을 반드시 함께 계산해야 합니다. 집값만 보고 예산을 세우면 실제 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.

직접 방문이 어려운 경우에는 온라인 사진, 3D 투어, 비디오 투어를 먼저 보고, 이후 현지 에이전트와 화상 투어나 추가 설명을 받는 방식이 매우 효과적입니다. 처음부터 무리하게 방문 일정을 잡기보다 온라인 검토를 통해 후보를 압축하는 것이 더 효율적입니다.

5. 왜 에이전트가 중요한가

많은 분들이 “요즘은 사이트에 정보가 다 나오는데 굳이 에이전트가 필요할까?”라고 생각합니다. 그러나 실제로는 좋은 에이전트가 있을 때 집 찾기의 질이 달라집니다.

온라인 플랫폼은 어디까지나 출발점입니다. 사진은 좋아 보여도 실제 관리 상태가 좋지 않을 수 있고, 동네 분위기나 소음, 주차, 향후 매각성, 렌트 수요 같은 부분은 화면만으로 판단하기 어렵습니다. 또한 계약 단계에 들어가면 가격 협상, 조건 조정, 검사, 수리 요청, 계약 일정 관리 등 복잡한 과정이 이어집니다.

좋은 에이전트는 단순히 집 문을 열어 보여주는 사람이 아니라, 지역 정보를 설명하고, 매물의 장단점을 분석하며, 적절한 가격과 조건으로 협상하고, 거래 리스크를 줄여주는 역할을 합니다. 특히 한국에서 미국 집을 찾는 경우라면, 현지 에이전트의 역할은 더욱 중요합니다. 현지 시장 감각과 실질적인 조언이 있어야 시간과 비용을 아끼고 실수를 줄일 수 있기 때문입니다.

6. 가장 좋은 집 찾기 방법

결국 미국에서 집을 찾는 가장 좋은 방법은 단순합니다.
먼저 Zillow, Redfin, Realtor.com, Trulia, Apartments.com, HotPads 같은 플랫폼으로 지역과 가격대를 넓게 파악합니다.
그다음 학군, 재산세, 관리비, 생활권, 투자성을 비교합니다.
그리고 마지막으로 신뢰할 수 있는 현지 에이전트와 함께 후보를 좁혀가며 실제 계약까지 진행하는 것이 가장 안전하고 효율적인 방법입니다.

온라인 검색은 누구나 할 수 있습니다. 그러나 좋은 매물을 골라내고, 나쁜 선택을 피하고, 유리한 조건으로 계약하는 일은 결국 경험 있는 전문가와 함께할 때 훨씬 수월해집니다.

마무리

미국에서 집을 찾는 일은 단순한 검색이 아니라, 거주 목적, 투자 목적, 자녀 교육, 예산, 체류 계획에 따라 전략적으로 접근해야 하는 과정입니다. 온라인 플랫폼은 훌륭한 시작점이지만, 만족스러운 결과는 결국 정확한 정보와 좋은 에이전트의 도움을 함께 활용할 때 만들어집니다.

미국 주택 구입이나 임대, 투자용 부동산, 자녀 유학과 연결된 주거 계획까지 함께 고민하고 계시다면, 처음부터 목적에 맞는 방향으로 차근차근 준비하시는 것이 좋습니다.

이 건승/뉴스타부동산

818-522-0516

*뉴스타부동산은 40년을 한인분들과 함께해온 미주 한인 최대의 부동산 회사입니다.

LA OC 부동산 , 미국부동산 정보

자산 분산, 자녀 교육, 미국 진출 전략을 함께 보는 투자

미국 투자는 단순히 해외에 부동산을 사는 차원을 넘어, 달러 자산 확보, 자녀 교육 환경 준비, 사업 기회 모색, 그리고 경우에 따라 미국 체류 및 장기 정착 전략까지 함께 검토할 수 있는 중요한 선택입니다. 미국은 주택, 상가, 멀티유닛, 수익형 건물, 프랜차이즈, 운영 중인 사업체 등 다양한 투자 대상이 존재하며, 투자 목적에 따라 폭넓은 접근이 가능합니다.

한국 투자자 입장에서는 미국 투자는 시세차익만을 위한 선택이 아니라, 가족의 미래와 자산 구조를 함께 설계하는 전략이 될 수 있습니다. 자녀 유학, 미국 체류 계획, 사업 운영, 장기적 자산 이전까지 연결해 볼 수 있기 때문입니다. 다만 투자 목적에 따라 비자, 세금, 보유 구조, 회수 전략이 달라질 수 있으므로, 처음부터 방향을 잘 설정하는 것이 중요합니다.

왜 미국 투자입니까?

미국 투자의 큰 장점 중 하나는 달러 자산으로 분산 투자할 수 있다는 점입니다. 자산이 한 국가와 한 통화에 집중되어 있을 경우 환율과 경제환경 변화의 영향을 크게 받을 수 있는데, 미국 자산은 이러한 위험을 일부 분산하는 역할을 할 수 있습니다. 또한 미국은 지역별로 시장 특성이 뚜렷하여, 실거주형, 임대수익형, 사업운영형 등 목적에 맞는 자산운영을 비교적 다양하게 선택할 수 있습니다.

미국은 부동산과 사업을 함께 보는 투자 구조가 자연스러운 시장이라 주거용 부동산뿐 아니라, 상업용 건물, 수익형 부동산, 그리고 실제 운영되는 사업체까지 함께 검토할 수 있어, 단순 보유 자산을 넘어 현금흐름과 자산가치를 동시에 추구하는 전략이 가능한 곳 입니다.

E-2 사업체 투자

미국에서 사업을 운영하며 자녀 교육까지 함께 고려하는 방법

한국 국적자는 미국과의 조약 관계에 따라 E-2 Treaty Investor 비자를 검토할 수 있습니다. USCIS에 따르면 E-2는 조약국 국민이 미국 사업체에 투자하고 그 사업을 개발하고 운영하기 위해 사용하는 대표적인 비이민 분류입니다. 배우자와 21세 미만 미혼 자녀도 부양가족으로 함께 E-2 신분을 받을 수 있습니다.

E-2는 한국 투자자들이 미국 진출을 고민할 때 비교적 현실적으로 검토하는 길 중 하나입니다. 다만 중요한 점은, E-2는 보통 단순 수동적 부동산 보유보다는 실제로 운영되는 사업체와 더 잘 맞는다는 점입니다. 즉, 단순히 주택 몇 채를 사서 임대만 하는 구조보다는, 식당, 카페, 리테일, 서비스업, 프랜차이즈 등 실제 운영되는 비즈니스를 인수하거나 설립하는 방식이 더 적합한 경우가 많습니다.

많은 분들이 관심을 갖는 부분이 자녀 교육입니다. E-2 자녀는 부모를 따라 미국에 체류할 수 있고, 국무부 안내에 따르면 비이민비자 소지자의 부양가족은 대부분의 경우 공립 교육기관에 다닐 수 있습니다. 또한 USCIS 자료에도 E-2 부양가족은 E-2 신분을 유지하는 동안 별도의 학생 신분으로 바꾸지 않고 학교에 다닐 수 있다고 안내되어 있습니다.

따라서 공립 초중고 교육환경에 들어갈 수 있다는 점은 E-2의 실질적인 장점이 될 수 있습니다. 다만 학교 등록은 해당 지역의 실제 거주 여부, 학군 규정, 예방접종 및 등록 서류 등 각 교육구 기준에 따라 진행됩니다.

한편, 대학 등록금은 별도로 보셔야 합니다. E-2 자녀가 미국에 있다고 해서 대학 학비가 자동으로 현지 거주자(in-state) 수준이 되는 것은 아닙니다. 예를 들어 UC는 resident tuition 판정을 위해 원칙적으로 366일 이상의 실제 거주와 정착 의사 등을 요구하며, 단순히 오래 살았다는 이유만으로 자동 인정되지 않는다고 안내합니다. 또한 UC는 많은 비이민비자 소지자의 경우 resident classification이 쉽지 않을 수 있다고 밝히고 있습니다. 즉, 보다 정확한 표현은 다음과 같습니다.
“E-2는 자녀가 미국 공립 초중고 교육환경에 들어갈 수 있는 장점이 있으며, 대학 학비는 각 주와 학교의 거주자 판정 기준을 충족해야 현지 거주자 수준 적용 가능성이 생깁니다.”

EB-5 투자이민

장기적으로 영주권까지 함께 보는 전략

미국 영주권까지 포함한 장기 전략을 생각하신다면 EB-5 투자이민도 검토할 수 있습니다. USCIS에 따르면 EB-5는 새로운 상업적 기업에 일정 금액 이상의 자본을 투자하고,그 결과로 풀타임 일자리 10개 이상을 창출하는 구조입니다.현재 안내 기준상 최소 투자금은 일반적으로 105만달러, 고용촉진지역등은 80만 달러입니다.

EB-5의 가장 큰 장점은 E-2와 달리 영주권으로 이어질 수 있다는 점입니다. 자녀 교육, 장기 거주, 가족의 미국 정착, 미국 내 자산 확장까지 함께 생각하는 경우에는 매우 중요한 선택지가 될 수 있습니다. 다만 투자금 규모가 크고, 자금 출처 입증, 프로젝트 구조, 고용 창출 요건 등 검토할 사항이 많기 때문에, 단순한 투자상품처럼 접근하기보다 이민 전략과 투자 안정성을 함께 보는 것이 필요합니다.

상속과 자산 이전

미국 투자는 “무조건 유리”가 아니라 “구조 설계”가 핵심입니다

미국 투자를 이야기할 때 “미국 상속세가 한국보다 훨씬 유리하다”는 말을 종종 듣습니다. 이 말은 미국 시민권자나 미국 세법상 거주자 기준으로는 일부 맞을 수 있지만, 한국 거주자가 미국 자산을 직접 보유하는 경우에는 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다.

한국 국세청 안내에 따르면 한국 상속세는 최저 10%부터 최고 50%까지의 5단계 초과누진세율 구조입니다. 반면 IRS는 비거주·비시민권자(nonresident not citizen) 의 경우, 사망 시점의 미국 소재 자산 공정가치가 6만 달러를 초과하면 미국 연방 상속세 신고 이슈가 발생할 수 있다고 안내합니다. 미국 부동산은 대표적인 미국 소재 자산에 해당하므로, 한국 거주자가 미국 부동산을 개인 명의로 직접 보유하는 경우에는 별도의 상속세 검토가 꼭 필요합니다.

따라서 미국 투자에서 중요한 것은 “미국이 무조건 유리한가”가 아니라, 누가 어떤 신분으로 어떤 구조로 보유하느냐입니다. 개인 명의가 나은지, 법인을 활용해야 하는지, 향후 자녀 승계나 매각 계획은 어떤지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 미국 투자는 매입 자체보다 보유 구조 설계가 더 중요할 수 있습니다.

유학과 투자

거주용 주택뿐 아니라 사업체·수익형 건물까지 함께 보는 전략

미국 유학을 준비하는 가정이라면 학비와 생활비, 주거비를 먼저 생각하게 됩니다. 그러나 유학 기간은 단순한 지출의 시간이 아니라, 가족의 자산 전략을 함께 설계할 수 있는 시기가 될 수도 있습니다.

가장 쉽게 떠올릴 수 있는 방법은 자녀가 거주할 주택을 마련하는 것입니다. 유학 기간 동안 실제 거주용으로 사용하고, 이후 상황에 따라 매각해 원금 회수 또는 시세차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 물론 지역, 환율, 취득비용, 보유비용, 재산세, 매각 시점 등은 사전에 충분히 검토해야 합니다.

여기에 더해, 어떤 가정은 사업체 투자를 함께 고려하기도 합니다. 예를 들어 운영 중인 식당, 카페, 세탁소, 리테일, 프랜차이즈 등은 단순 자산 보유가 아니라 실제 현금흐름을 기대할 수 있는 대상이 될 수 있기 때문 입니다. 특히 부모가 미국 체류 계획이나 E-2 가능성을 함께 검토하는 경우에는, 단순 주거용 부동산보다 운영형 사업체 투자가 더 전략적인 선택이 될 수 있습니다. 다만 사업체 투자는 업종, 임대조건, 수익구조, 세금보고, 라이선스, 직원 운영, 비자 적합성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

또한 일부 가정은 수익성 건물 투자에도 관심을 갖습니다. 멀티유닛, 소규모 상가, 혼합용도 건물, 임대수익형 부동산 등은 유학 기간 중 또는 그 이후에도 지속적인 임대수익을 기대할 수 있는 자산이 될 수 있으며  이런 자산은 자녀 거주 목적을 넘어, 미국 내 장기적 자산 기반을 만드는 수단이 될 수 있습니다.

결론적으로  자녀 거주용 주택이 가장 현실적일 수도 있고, 사업체 인수를 통해 미국 진출의 교두보를 만들 수도 있으며, 또한 수익형 건물을 통해 장기적 현금흐름과 자산 형성을 노릴 수도 있습니다. 중요한 것은 가족의 예산, 체류 계획, 자녀 교육 일정, 투자 성향, 세금 구조, 비자 가능성에 맞는 방식을 찾는 것입니다.

상담 포인트

상담 시에는 단순히 “무엇을 살까”보다 먼저 아래 내용을 정리하는 것이 좋습니다.

미국 투자의 목적이 자산 증식인지, 자녀 교육인지, 미국 진출인지.
주택 투자와 사업체 투자를 어떤 비중으로 볼 것인지.
E-2에 적합한 운영형 사업체 구조인지.
EB-5까지 고려할 만큼 장기 전략이 필요한지.
상속과 자산 이전까지 고려한 보유 구조가 필요한지.
유학과 투자 계획을 함께 설계할 수 있는지.

마무리 말씀

미국 부동산과 사업체 투자는 한국 투자자에게 매우 의미 있는 기회가 될 수 있습니다. 자녀 교육, 달러 자산 확보, 미국 진출, 장기적인 자산 이전까지 함께 볼 수 있기 때문입니다. 그러나 중요한 것은 무엇을 사느냐보다 왜 사느냐, 어떻게 보유하느냐, 어떻게 회수하느냐를 잘 계획하셔야 한다는 것 입니다.

잘 계획된 미국 투자는 단순한 해외 자산 매입뿐만  아니라, 가족의 미래를 위한 전략이 될 수 있습니다.
보다 정확하고 안전한 방향을 잡기위해  목적과 예산에 맞는 맞춤 상담을 미리 해보시는게 좋습니다.

이 건승(CA 부동산 license 번호:02101969)/뉴스타부동산

818-522-0516  

KoreanRealtorLA@gmail.com

*부동산 전문인,이민법 변호사 ,회계사와 함께 미국 부동산, 사업체 투자, E-2, EB-5, 자녀 교육과 연계된 투자 전략까지 상담해 드리겠습니다.

미국부동산 투자 유학

이달 초 발표된 서한에서 로스앤젤레스시는 월터 J. 컴퍼니 와 메트로 가 웨스트레이크/맥아더 파크 지하철역 위에 대규모 복합 개발 시설을 건설하는 계획을 승인했습니다 .

• 스튜디오형, 침실 1개, 침실 2개짜리 주택 668채(중저소득, 극저소득, 저소득 가구를 위한 234채 포함)
• 300개의 객실을 갖춘 호텔;
• 105,000 평방피트 규모의 사무실 공간;
• 10,000 평방피트 규모의 의료 사무실;
• 56,708제곱피트의 소매 공간; 그리고
• 968대의 차량을 수용할 수 있는 주차 공간. 

SOM  이 설계하는 이 프로젝트는 55층과 39층 높이의 건물들로 구성되며, 높이는 450피트에서 600피트 사이가 될 것입니다. 부지는 동서 방향으로 가로지르는 넓은 중앙 개방 공간으로 나뉘어질 예정입니다. 계획에 따르면 이 공간에는 상업 시설, 교통 허브, 지역 상인들을 위한 공간 및 행사 공간 등이 조성될 것입니다.

센트로 웨스트레이크는 월터 J. 컴퍼니가 이 지역에 고층 건물을 짓기 위해 시도한 첫 번째 프로젝트는 아닙니다. 거의 10년 전, 이 회사는 윌셔 대로를 따라 동쪽으로 한 블록 떨어진 곳에 아직 건설되지 않은 고층 건물에 대한 건축 허가를 받았습니다 .

출처:la.urbanize.city

미국부동산 사업체를 구입하는 일은 단순히 마음에 드는 가게를 보고 가격을 맞추는 것으로 끝나지 않습니다. 매출과 순익의 진정성, 리스 승계 가능성, 프랜차이즈 승인, 각종 라이센스, 세금 문제, 그리고 실제 인수인계까지 여러 요소가 함께 맞물려 움직입니다. 그래서 사업체 거래에서는 전체 흐름을 이해하는 것과 함께, 경험 많은 에이전트의 역할이 매우 중요합니다.

1. 먼저 “내가 살 수 있고 운영할 수 있는 사업체인가”를 봐야 합니다

사업체를 구입하려면 우선 예산과 자금 계획부터 세워야 합니다. 현금 구입인지, SBA 융자인지, 일반 비즈니스 론인지에 따라 준비가 달라지며, 매매가격 외에도 초기 물품구입비, 리스 디파짓, 운영자금까지 함께 고려해야 합니다.

또한 이 사업체가 내 경험과 운영 능력에 맞는지, 개인 명의로 운영할지 법인을 세울지 등도 미리 생각해야 합니다.
매물을 검토할 때도 단순히 매출 숫자만 볼 것이 아니라, 렌트, 리스 조건및 기간, 장비 상태, 라이센스 이전 가능성, 프랜차이즈 승인 가능성까지 함께 살펴봐야 합니다.

겉으로 좋아 보이는 사업체도 실제 내용을 들여다보면 전혀 다를 수 있습니다. 그래서 사업체 거래는 “사고 싶은가”보다 정말 해볼만한 가치가 있는가를 먼저 판단하는 것이 중요합니다.

2. 계약 후에는 먼저 짧은 검토 기간을 두는 것이 좋습니다

사업체 거래는 계약 직후 모든 절차를 서두르기보다, 먼저 약 5일 정도 핵심 자료를 검토해 보는 방식이 실무적으로 매우 합리적입니다.보통 initial deposit 후 3~5일 안에 핵심 자료를 검토하고(due diligence), 에스크로를 계속 진행할지 판단하는게 좋습니다. 이때 확인하는 자료는 대개 다음과 같습니다.

• 매출 자료 (POS)
  
  

• Tax Return
  
  

• Financial Statement
  
  

• 필요시 Bank Statement
  
  

• 리스 계약서
  
  

• 현장 실사
  
  

• Franchise 관련 서류
  
  

• License 및 Permit  

이 단계는 본격적인 진행에 앞서, 시간과 비용을 더 들일 가치가 있는 거래인지 판단하는 1차 검토 과정입니다.한편 계약서의 contingency 기간은 보통 acceptance date 기준으로 계산되므로, 필요에 따라 그 기간을 조정하는 것도 중요합니다.

3. 확신이 서면 에스크로와 함께 거래를 본격화합니다

초기 검토 후 거래를 계속 진행하기로 결정하면, 그때부터는 에스크로와 함께 거래가 본격적으로 움직입니다.
이 시점에는 몇 가지 중요한 절차를 동시에 신속히 진행해야 합니다.

첫째, 융자 신청입니다.
SBA나 일반 비즈니스 융자를 사용할 경우 lender에게 필요한 서류를 빠르게 제출하고 심사를 시작해야 합니다.

둘째, 리스 신청 또는 리스 승계 승인입니다.
사업체는 결국 특정 장소에서 운영되기 때문에 landlord 승인은 거래의 핵심중 하나입니다.

셋째, 프랜차이즈인 경우 본사 승인 신청입니다.
본사 인터뷰, 심사, 교육 등이 필요한 경우가 많아 가능한 한 빨리 시작하는 것이 좋습니다.

넷째, ABC License가 있는 경우 빠르게 이전 신청을 해야 합니다.
이 절차는 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 초기에 신속히 움직이는 것이 중요합니다.

그리고 무엇보다 에스크로는 꼭 필요합니다.
에스크로는 사업체 오너십 이전을 안전하게 정리하고, 담보나 미납세금 같은 문제를 확인하는 중요한 역할을 하기 때문입니다.

4. 클로징 전에는 인수 준비와 최종 점검이 필요합니다

리스와 융자 등이 긍정적으로 진행되면, 그다음은 실제 인수를 위한 준비입니다.
fictitious name, business license, seller’s permit 등을 준비하고, 직원 리스트, 물품 구입처, 유틸리티 연락처 등을 받아 인수 준비를 하게 됩니다.

특히 POS system 이전은 미리 준비해야 합니다.보통 에스크로 종결 예정일 7~10일 전쯤 POS 회사와 연락해 이전 시점을 조율하는 것이 좋습니다.

또한 클로징 5~7일 전에는 현장을 다시 점검하면서 인벤토리, 직원 관리, 트레이닝, 인수 후 운영 준비 등을 최종 확인,상의해야 합니다.

5. 사업체 거래는 경험 많은 에이전트가 정말 중요합니다

사업체 거래는 주택 거래보다 더 많은 요소가 동시에 움직입니다. 숫자 확인, 리스, 프랜차이즈 승인, 인허가, 세금, 인벤토리, 인수인계까지 모두 연결되어 있기 때문에, 경험 많은 에이전트의 역할이 매우 중요합니다.

좋은 에이전트는 처음 5일 안에 무엇을 먼저 봐야 하는지 알고, 언제 에스크로를 본격 진행할지 판단하며, 융자·리스·프랜차이즈 승인 과정을 끝까지 점검합니다. 또한 일정이 어디에서 막히는지, 어떤 부분을 강하게 협의하고 어떤 부분은 유연하게 풀어야 하는지도 경험을 통해 알고 있습니다.

사업체를 구입할 때는 좋은 매물을 찾는 것만큼이나, 사업체 거래 경험이 풍부한 에이전트와 함께 움직이는 것이 중요합니다.

맺는말

캘리포니아에서 사업체를 구입하는 과정은 좋은 매물을 찾는 것만으로 끝나지 않습니다.초기 검토, 에스크로 진행, 융자, 리스 승인, 프랜차이즈 승인, 인허가와 세금 확인, 그리고 실제 인수인계까지 순서에 맞게 진행되어야 비로소 안전한 거래가 완성됩니다.

그중에서도 특히 중요한 것은 처음 약 5일간의 핵심 자료 검토와 경험 많은 에이전트의 역할입니다. 이 두 가지가 잘 갖춰질 때, 사업체 거래는 훨씬 더 안정적이고 성공적으로 진행될 수 있습니다.

이 건승/뉴스타 부동산

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1.단독소유 형태:

Sole Ownership은 한 사람이 단독으로 주택의 소유권을 가지는 형태입니다.
미혼자, 이혼한 사람, 사별한 사람이 자신의 이름으로 단독 취득하는 경우가 대표적이며, 경우에 따라서는 기혼자도 sole and separate property 형태로 단독 소유를 할 수 있습니다.다만 기혼자의 경우에는 배우자와의 재산관계에 따라 별도재산 여부가 문제될 수 있고, 소유자 사망 시 자동 승계 구조가 아니므로 상속 계획이 없다면 probate 절차로 이어질 수 있다는 점에 주의해야 합니다.

2.공동소유 형태:

 1)Community Property :이 방식은 배우자끼리만 가능한 구조이고, 지분은 동일해야 합니다. 유언은 가능하지만, 지분을 자유롭게 양도하는 구조로 보기는 어렵습니다. 한 배우자가 사망하면 그 지분은 배우자나 자녀에게 승계될 수 있어, 단순한 survivorship 구조와는 다릅니다. 그래서 부부 공동명의라고 해도, 어떤 vesting을 선택하느냐에 따라 상속 결과가 달라질 수 있습니다.

 2)Community Property with Right of Survivorship :이 역시 배우자 사이에서만 가능하고 지분도 동일해야 하지만, 가장 큰 차이는 한 배우자가 사망했을 때 그 지분이 생존 배우자에게 100% 넘어간다는 점입니다. 세금상 이점, 즉 사망 시 property의 stepped-up basis 혜택이 있어, 실무에서 부부가 가장 많이 고려하는 형태 입니다. 다만 이 방식은 유언으로 다른 사람에게 남기는 구조가 아니라는 점을 이해하고 선택해야 합니다.

3)Tenancy in Common:이 방식은 두 사람 이상이 함께 소유할 수 있고, 지분도 꼭 같을 필요가 없습니다. 예를 들어 한 사람은 70%, 다른 사람은 30%처럼 나눌 수도 있습니다. 또 각자의 지분은 유언으로 남길 수 있고, 매도나 양도도 가능한 편입니다. 대신 한 사람이 사망하면 그 지분이 자동으로 다른 공동소유자에게 가는 것이 아니라, 자녀나 상속인에게 넘어갈 수 있습니다. 투자용 부동산이나 형제, 친구와 함께 사는 경우에는 유연하지만, 원하지 않는 제3자가 나중에 소유권에 들어올 수 있다는 점은 주의할 부분입니다.

4)Joint Tenancy:이 경우 공동소유자들의 지분은 같아야 하고, 한 사람이 사망하면 그 지분은 살아 있는 다른 공동소유자에게 자동으로 넘어갑니다. 그래서 유언으로 자기 지분을 다른 사람에게 남기기 어렵습니다. 지분 이전은 가능할 수 있지만, 그 경우 원래의 joint tenancy 구조가 그대로 유지되지 않을 수 있습니다. 즉, 겉보기에는 단순하지만 상속 계획과 맞지 않을 수 있어 신중히 선택해야 합니다.

5)Family Trust:최근에는 주택을 개인 이름이 아니라 Family Trust 명의로 구입하는 경우도 많습니다.

이 경우에는 개인이 직접 소유하는 것이 아니라, Trust의 Trustee 자격으로 소유권을 가지는 구조가 됩니다.
이 방식은 상속 계획과 probate 회피 측면에서 장점이 있어 많이 활용됩니다. 다만 trust 명의는 개인 명의보다 서류가 더 정확해야 합니다.

Trust 이름, 작성일, Trustee 이름이 정확히 맞아야 하고, lender나 title 회사 요구사항도 함께 검토해야 합니다.
겉으로는 단순히 이름만 다르게 넣는 것 같아 보여도, 실제로는 상속과 재산 이전 구조를 미리 설계하는 의미가 큽니다.

미국부동산 주택 구입시 vesting은 단순히 이름을 적는 칸이 아니라,
누구에게 상속될지, 지분을 얼마나 자유롭게 이전할 수 있을지, 가족의 계획과 맞는지를 정하는 중요한 선택입니다.
주택 거래에서는 가격이나 대출 조건만큼이나, 어떤 vesting으로 소유할 것인지도 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

이 건승 /뉴스타 부동산

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*부동산 전문인은 법률적 설명,자문,조언은 할수 없습니다. 위 내용의 법률적 자문이나 조언이 필요하시면 법률전문가에게 상담하셔야 합니다.

▶ 5~10년 건축비 회수 목표로
▶ ‘지자체·HOA’ 규정 확인해야

기존 주택의 뒷마당이나 건물에 별도의 작은 집을 짓는 ‘부속 주거공간’(ADU·Accessory Dwelling Unit)에 대한 주택 보유자들의 관심이 뜨겁다. ADU는 기존 주택 부지 안에 추가로 짓는 소형 주택으로, 뒷마당에 독립적으로 세우거나 본채에 추가하는 방식으로 건설할 수 있다. 최근에는 주택 부족 문제를 완화하고 집주인에게 추가 수입을 제공할 수 있는 대안으로도 주목받고 있다. 가주의 경우 지난 6년 동안 약 100개의 주택 관련 법을 통과시키며 ADU 확대에 가장 적극적이다. LA에서는 2016년만 해도 ADU 건축 허가가 100건이 채 되지 않았지만, 2022년에는 신규 주택의 3채 중 1채가 ADU로, 7,000채를 넘어섰다. 워싱턴포스트가 ADU를 계획 중인 주택 보유자들이 고려해야 할 사항을 정리했다.

■ ‘임대 수익·공간 추가’ 용도 다양

ADU는 제2차 세계대전 이후 단독주택 위주의 도시 계획으로 사라진 ‘미싱 미들’(듀플렉스, 소형 아파트 등 중간 규모 주택)을 공급하는 역할을 한다. 은퇴자들은 ADU임대로 나오는 수익으로 노후 생활비를 충당할 수 있고, 노부모나 성인 자녀 등에게 생활 공간으로 제공할 수도 있다.

전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 ADU가 딸린 주택은 일반 주택보다 가치가 35% 정도 높은 것으로 조사됐다. 임대 수요가 높은 지역에서는 ADU 임대를 통해 월 2,000달러 수준의 임대 수익도 기대할 수 있다. 금융, 부동산 관리, 관할 지자체 규제 등 문제가 생길 수 있기 때문에, ADU 공사를 고민하는 주택 보유자는 재정, 관리, 법적 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

■ ADU가 적합한 경우

뒷마당이나 기존 주택 내부에 작은 주거 공간을 추가하는 공사는 새로운 개념은 아니다. 기존 ‘그래니 플랫’(Granny Flat) 또는 ‘부모용 스위트’(In-Law Suite)라고 불리는 별도 주거 공간 설치가 예전부터 있어왔는데, 크기는 일반 주택의 약 3분의 1 크기인 약 800평방피트가 가장 일반적이다.

ADU 구조는 주로 독립형(별채 코티지나 로프트), 부착형(차고나 뒷마당에 추가 건물), 내부 개조형(지하실이나 다락방 개조) 등 세 가지 유형으로 나뉜다. 이중 내부 개조형의 공사비가 3만~10만 달러로 가장 저렴한 편이다. 반면 독립형 구조는 일반 주택과 맞먹는 공사 비용이 발생할 수 있다.

ADU는 임대료로 5~10년 내 건축에 들어간 비용 회수가 가능한 중산층 지역에서 가장 많이 건설되는 추세다. 조사에 따르면 ADU의 약 3분의 2가 장기 계약 방식으로 임대되고 있다. 저렴한 주거 형태를 장려하는 조닝 정책이 있는 샌디에이고와 같은 지역에서는 주택 보유자들이 ‘그레니 타워’(Granny Towers)로 불리는 작은 아파트형 건물도 지을 수도 있다.

■ ADU를 짓는 목적 결정

ADU를 짓는 이유에 따라 재정 계산과 전략이 크게 달라진다. ▲임대 수익 목적인가? ▲가족이나 친구를 위한 저렴한 주거 공간인가? ▲본인 가구의 임시 공간인가? 등과 같은 목적을 분명히 정해야 한다. ADU의 용도는 시간이 지나면서 바뀔 수 있는 점도 고려해야 한다.

예를 들어, 처음에는 임대용이었던 ADU가 집으로 다시 돌아오는 자녀 거주용, 또는 노부모를 모시기 위한 주거 공간 등의 용도로 사용되는 경우가 흔하다. 만약 ADU를 ‘에어비앤비’(Airbnb)와 같은 단기 공유형 임대 목적으로 고려한다면 관할 지자체의 관련 규정을 철저히 확인해야 하고, 임대 건물 관리에 적지 않은 책임과 부담이 따르는 점을 사전에 이해하는 것이 무엇보다 중요하다.

■ 지자체 관련 규정 확인

ADU를 짓기 전에 지역 및 주 정부 규정을 반드시 확인해야 한다. 관할 지자체의 건축법 확인은 인터넷 검색 도구에서 ‘Accessory Dwelling unit + 도시/카운티 이름’을 검색하면 관련 규정을 쉽게 찾을 수 있다. 이때 검토해야 할 사항은 부지 면적, 건물 높이, 건물 면적 제한, 주차 요건, 소유자 거주 의무, 각종 수수료 등이다.

노스캐롤라이나 랠리나 가주 샌디에이고 등 일부 지자체는 사전 승인된 ADU 설계도를 제공하면 설계 비용과 허가 지연 등을 줄일 수 있다. ‘주택 소유자 협회’(HOA)가 있다면 관련 규정도 확인해야 한다. 그래도 궁금한 점이 있다면 시청 플래닝 부서에 문의하면 된다. ADU 건설을 장려하는 ‘YIMBY(Yes In My Back Yard) Law’와 같은 단체를 통해 도움을 받을 수도 있다. https://www.yimbylaw.org/

■ 재정적 타당성 검토

ADU를 짓기 전에는 비용, 일정, 예상 수익, 예상치 못한 변수까지 사전에 철저히 검토해야 한다. 기본적으로 검토할 항목은 총 프로젝트 비용(설계, 허가, 건설, 유틸리티, 예비 비용 포함), 대략적인 공사 일정, 현실적인 임대료, 하수도·전기·수도 연결, 자금 조달 옵션, 비용 초과나 수익 감소 시 대비책 등이다.

이들 기본 사항은 인터넷에서 ‘ADU 계산기’(ADU Calculator)를 검색하면 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 지역 임대료 시세는 Zillow Rentals, Apartments.com과 같은 부동산 매물 정보사이트를 통해 검색하면 확인할 수 있다. 이 밖에도 새로 짓는 ADU를 주택 보험에 포함시킬 수 있는 지 여부도 확인해야 한다.

ADU 프로젝트 실패의 가장 흔한 원인은 자금 확보와 관련된 문제다. 은행이 아직 지어지지 않은 건물 가치를 평가하기 어렵기 때문에, 대부분 현금 또는 ‘주택 담보 신용대출’(HELOC) 등으로 공사 비용을 마련하는 편이다. 따라서 주택담보대출/HELOC 금리 등을 확인해 대략적인 이자 비용을 계산해봐야 한다. 완공 후 주택 가치 상승분을 기준으로 주택 모기지를 재융자할 수도 있지만, 이자율 동향에 따라 결정해야 한다.

■ 설계 초기, ‘건축가·시공사’ 참여

ADU는 단순한 조립식 창고 형태에서부터 고급 아파트 수준까지 다양한 형태로 지을 수 있다. 그러나 설계 단계에서 실패하는 ADU 프로젝트가 많다. 설계 초기 단계에서부터 건축가와 시공사를 참여시키면 이후 발생할 수 있는 비용 증가와 시행착오 등을 크게 줄일 수 있다.

창문의 위치, 내부 벽 배치, 계단 설치 여부 등 사소해 보이는 사항이 장기적으로는 큰 불편함 만들고 재정적 수익성도 떨어뜨릴 수 있다. 다세대 가족이 사용할 ADU라면 접근성을 최우선으로 고려해야 한다. 노부모 주거용이라면 계단을 최소화하고 출입문 폭을 넓히는 등의 설계가 필요하다. 반면 임대용이라면 고급 마감재나 가구를 갖춘 설계로 임대 수익을 극대화할 수 있다.

<준 최 객원 기자> 미주 한국일보

미국부동산 정보 ADU (별채)