주택거래시 알아야 할 소유권 형태(Vesting)

미국부동산 주택을 구입하실 때 타이틀상 소유 형태를 어떻게 정할지 선택하시게 됩니다. 이것은 단순히 이름만 올리는 절차가 아니라, 지분 이전 여부, 사망 시 소유권의 귀속, 유언에 의한 상속 가능 여부까지 영향을 미치는 중요한 결정입니다. 주요 내용을 정리해 드리니, 참고하시어 신중히 선택하시기 바랍니다.

1.단독소유 형태:

Sole Ownership은 한 사람이 단독으로 주택의 소유권을 가지는 형태입니다.
미혼자, 이혼한 사람, 사별한 사람이 자신의 이름으로 단독 취득하는 경우가 대표적이며, 경우에 따라서는 기혼자도 sole and separate property 형태로 단독 소유를 할 수 있습니다.다만 기혼자의 경우에는 배우자와의 재산관계에 따라 별도재산 여부가 문제될 수 있고, 소유자 사망 시 자동 승계 구조가 아니므로 상속 계획이 없다면 probate 절차로 이어질 수 있다는 점에 주의해야 합니다.

2.공동소유 형태:

 1)Community Property :이 방식은 배우자끼리만 가능한 구조이고, 지분은 동일해야 합니다. 유언은 가능하지만, 지분을 자유롭게 양도하는 구조로 보기는 어렵습니다. 한 배우자가 사망하면 그 지분은 배우자나 자녀에게 승계될 수 있어, 단순한 survivorship 구조와는 다릅니다. 그래서 부부 공동명의라고 해도, 어떤 vesting을 선택하느냐에 따라 상속 결과가 달라질 수 있습니다.

 2)Community Property with Right of Survivorship :이 역시 배우자 사이에서만 가능하고 지분도 동일해야 하지만, 가장 큰 차이는 한 배우자가 사망했을 때 그 지분이 생존 배우자에게 100% 넘어간다는 점입니다. 세금상 이점, 즉 사망 시 property의 stepped-up basis 혜택이 있어, 실무에서 부부가 가장 많이 고려하는 형태 입니다. 다만 이 방식은 유언으로 다른 사람에게 남기는 구조가 아니라는 점을 이해하고 선택해야 합니다.

3)Tenancy in Common:이 방식은 두 사람 이상이 함께 소유할 수 있고, 지분도 꼭 같을 필요가 없습니다. 예를 들어 한 사람은 70%, 다른 사람은 30%처럼 나눌 수도 있습니다. 또 각자의 지분은 유언으로 남길 수 있고, 매도나 양도도 가능한 편입니다. 대신 한 사람이 사망하면 그 지분이 자동으로 다른 공동소유자에게 가는 것이 아니라, 자녀나 상속인에게 넘어갈 수 있습니다. 투자용 부동산이나 형제, 친구와 함께 사는 경우에는 유연하지만, 원하지 않는 제3자가 나중에 소유권에 들어올 수 있다는 점은 주의할 부분입니다.

4)Joint Tenancy:이 경우 공동소유자들의 지분은 같아야 하고, 한 사람이 사망하면 그 지분은 살아 있는 다른 공동소유자에게 자동으로 넘어갑니다. 그래서 유언으로 자기 지분을 다른 사람에게 남기기 어렵습니다. 지분 이전은 가능할 수 있지만, 그 경우 원래의 joint tenancy 구조가 그대로 유지되지 않을 수 있습니다. 즉, 겉보기에는 단순하지만 상속 계획과 맞지 않을 수 있어 신중히 선택해야 합니다.

5)Family Trust:최근에는 주택을 개인 이름이 아니라 Family Trust 명의로 구입하는 경우도 많습니다.

이 경우에는 개인이 직접 소유하는 것이 아니라, Trust의 Trustee 자격으로 소유권을 가지는 구조가 됩니다.
이 방식은 상속 계획과 probate 회피 측면에서 장점이 있어 많이 활용됩니다. 다만 trust 명의는 개인 명의보다 서류가 더 정확해야 합니다.

Trust 이름, 작성일, Trustee 이름이 정확히 맞아야 하고, lender나 title 회사 요구사항도 함께 검토해야 합니다.
겉으로는 단순히 이름만 다르게 넣는 것 같아 보여도, 실제로는 상속과 재산 이전 구조를 미리 설계하는 의미가 큽니다.

미국부동산 주택 구입시 vesting은 단순히 이름을 적는 칸이 아니라,
누구에게 상속될지, 지분을 얼마나 자유롭게 이전할 수 있을지, 가족의 계획과 맞는지를 정하는 중요한 선택입니다.
주택 거래에서는 가격이나 대출 조건만큼이나, 어떤 vesting으로 소유할 것인지도 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

이 건승 /뉴스타 부동산

818-522-0516

*부동산 전문인은 법률적 설명,자문,조언은 할수 없습니다. 위 내용의 법률적 자문이나 조언이 필요하시면 법률전문가에게 상담하셔야 합니다.